Зачет жилья при покупке новостройки: ожидания и реальность


Уже на протяжении нескольких лет на рынке недвижимости высокой популярностью пользуются новостройки и их предложение достаточно велико. При этом сегодня люди стремятся купить квартиру в новостройке в основном с целью улучшения своих жилищных условий, а не с целью инвестирования денежных средств. Это связано с тем, что содержание вторичного жилья требует больших затрат денежных средств (затраты на капремонт, замену инженерных коммуникаций и т.д.), особенно это касается старых домов, построенных еще до 1990-х годов. Кроме того, вторичное жилье, как правило, менее комфортабельно и в долгосрочной перспективе будет только терять в своей стоимости, тогда как новостройки на этапе строительства имеют наиболее низкую стоимость, которая существенно возрастает после сдачи дома.

При этом по статистике порядка 40% сделок по покупке новостроек осуществляется за счет средств от продажи старой квартиры. Это связано с определенными затруднениями, так как продажа старой и покупка новой квартиры должны пройти примерно одномоментно, а то негде будет жить какое-то количество времени. Кроме того стоимость квартиры в новостройке изменяется в зависимости от стадии строительства. Продажу недвижимости необходимо осуществить максимально быстро, что на вторичном рынке не так-то просто сделать, особенно в нынешних условиях, когда срок экспликации квартир увеличился в среднем с трех месяцев до 6-9 месяцев.

 В связи с этим застройщики сегодня предлагают вариант покупки нового жилья на средства от продажи старого «не отходя от кассы» – это так называемый зачет старой квартиры или схема «трейд-ин».

Классическая схема зачета вторичного жилья  по своей сути – это один из вариантов долевого участия в строительстве. Она предполагает, что застройщик, у которого клиент приобретает квартиру, учитывает стоимость его вторичного жилья в качестве первоначального взноса. Таким образом, в договоре долевого участия указывается количество квадратных метров, которое фактически оплачено за счет зачтенной квартиры, а так же порядок погашения оставшейся суммы задолженности дольщиком. Оставшаяся сумма (долг перед застройщиком) либо сразу вносится покупателем наличными или с помощью ипотеки, либо вносится в рассрочку.

В соответствии с договором застройщик либо сразу переоформляет право собственности на старую квартиру на себя либо сохраняет право собственности за дольщиком до окончания строительства или до его переезда в новое жилье. Таким образом, это наиболее выгодный вариант для клиента, экономящий силы, нервы, а также предоставляющий квалифицированное сопровождение сделок.

Однако эта схема зачета используется на практике крайне редко и далеко не всеми застройщиками, которые якобы предоставляют услугу по зачету недвижимости. Представленная выше схема «трейд-ин» характеризует ожидания клиента, который решает воспользоваться данной услугой застройщика.

Но что же происходит в реальности, оправдываются ли все эти ожидания, и действительно ли эта схема так уж выгодна для клиента? Давайте разберемся, как эта схема реализуется на практике, какие реальные преимущества и недостатки имеет и есть ли альтернатива схеме «трейд-ин» застройщика.

На практике существует два варианта зачета вторичного жилья.

Первый вариант: компания-застройщик, заключает с клиентом договор купли-продажи, по которому имеющаяся у него квартира переходит в собственность застройщика. При этом застройщик приобретает недвижимость у клиента, с целью ее дальнейшей реализации, поэтому клиент теряет в цене 20% или даже 30% стоимости имеющейся у него квартиры. Одновременно с этим с клиентом заключается договор долевого участия, а сумма, по которой клиент продал квартиру застройщику, засчитывается в счет оплаты приобретенного жилья.

 Второй вариант:  клиент обращается к компании застройщику и подписывает договор на услуги по продаже своего старого жилья. Одновременно с этим клиент бронирует квартиру в новостройке при этом фиксируя её цену, внося заранее оговоренный взнос за неё (как правило,10-20% от общей стоимости). Далее устанавливается срок, в течение которого застройщик пытается продать квартиру клиента (в среднем этот срок составляет 90 дней, реже 150 дней). Как только покупатель найден, клиент одновременно подписывает договор на продажу старой квартиры и договор долевого участия. Деньги, вырученные с продажи старой квартиры, вносятся в качестве второго платежа.

 Если же в установленный срок продать вторичное жилье не удается, то застройщик в большинстве случаев осуществляет возврат первоначального взноса.

Следует отметить, что при обоих вариантах тип конечного договора о приобретении нового жилья, который заключается между застройщиком и клиентом, может быть разным в зависимости от стадии строительства. Может составляться договор купли-продажи, долевого участия, либо договор переуступки прав требования квартиры в новостройке, где владельцем уже является клиент застройщика. Оплата недостающей части суммы (как правило, квартира на вторичном рынке стоит меньше, чем приобретаемое жилье) происходит клиентом либо сразу, либо в рассрочку, либо с помощью ипотечного кредита. Это зависит от условий заключенного договора.

 Обе эти схемы имеют определенные преимущества для клиента: решение всех проблем посредством «одного окна», фиксируется цена приобретаемой квартиры до момента продажи старой, используются удобные схемы погашения оставшейся суммы в рассрочку, а так же, в некоторых случаях покупателю может быть предоставлена возможность проживания в зачтенной квартире до сдачи нового дома.

Но есть и ряд недостатков или «подводных камней», которые на практике существенно сокращают возможности использования схемы зачета или делают её не выгодной для клиента.

 Во-первых, застройщики принимают в зачет только «ликвидные объекты», под которыми понимаются дома «свежей» постройки, не старше 10 лет. Кроме того, в данном случае, выкупаемые квартиры будут оценены, примерно на 10-30 % ниже их реальной рыночной стоимости, так как покупаются застройщиком с целью дальнейшей перепродажи.
Во-вторых, скидки, акции и прочие специальные предложения застройщиков по отношению к клиенту, приобретающему новостройку по схеме «зачета», как правило, не действуют. А в некоторых случаях за услугу реализации «старого» жилья по максимальной стоимости и бронирование новостройки с клиента взыщут дополнительно до 50 000 рублей.
В-третьих, наиболее ликвидные (недорогие новостройки), в большинстве случаев, не попадают в список предлагающихся к продаже по системе «зачета».

В-четвертых, к квартирам, принимаемым в зачет, предъявляются достаточно жесткие требования (желательно новое жилье, в хорошем состоянии, отсутствие перепланировок, любых обременений, долевой собственности и пр.).

В – пятых, для застройщиков продажа вторичного жилья не является их профильной деятельностью и, как правило, продать «среднюю» квартиру на вторичном рынке за короткий промежуток времени, по цене приближенной к рыночной, и особенно летом, будет для них весьма проблематично. Поэтому недвижимость, принадлежащая клиенту, будет продана по цене ниже рыночной – это может стать единственным выходом в ситуации, когда застройщик будет стараться реализовать ее в установленный срок.

Еще одной проблемой, с которой может столкнуться клиент, пользуясь услугой застройщика  «квартиры в зачет», является невозврат первоначального взноса. Естественно, это оговаривается перед подписанием договора, и заказчик формально в курсе, на какие он идет риски. Однако менеджеры застройщика могут убедить клиента в том, что шанс не продать квартиру ничтожен и он практически ничем не рискует, внося невозвратный залог.

Таким образом, механизм зачета жилья, предоставляемый застройщиком в действительности не всегда является полезной услугой, а лишь представляет собой очередной маркетинговый ход, с помощью которого компании привлекают внимание клиентов.

Зачастую клиентам выгоднее пользоваться другой схемой зачета, которую могут предложить некоторые профессиональные участники рынка недвижимости, такие как компания «ЗВЕЗДА».

В компании «ЗВЕЗДА» уже несколько лет успешно работает программа «Продай нам старое – купи себе новое!». Она позволяет в короткие сроки

обменять имеющееся жилье на квартиру в новых жилых комплексах самых надежных и востребованных застройщиков г. Перми.

В чем преимущество данной программы:

  1. Решение всех проблем посредством «одного окна» – т.е. весь процесс продажи жилья и приобретения новой квартиры происходит в нашей компании, а клиент экономит свое время и деньги.
  2. На период совершения сделки ООО «ЗВЕЗДА» фиксирует цену квартиры.
  3. Клиент уверен в удачной продаже своей недвижимости и не опасается, что застройщик продаст выбранную им квартиру.
  4. Возможность погашения оставшейся суммы в беспроцентную рассрочку или с помощью ипотеки, под льготный процент.

Наша программа дает возможность нашим клиентам существенно улучшить свои жилищные условия, а так же существенно сэкономить, так как строящееся жильё гораздо дешевле и выгодней по условиям приобретения.

Как работает программа:

Клиент получает всю требуемую информацию о новом жилье у специалистов нашей компании и выбирает новую квартиру из нашей базы новостроек. Мы предлагаем большой выбор квартир в новостройках только надежных застройщиков и по самым привлекательным ценам (по отдельным объектам на 5 -15 % ниже, чем у застройщика).

Сотрудники компании проверяют наличие документов на находящееся в собственности клиента жилье и их достоверность.

Специалисты проводят оценку недвижимости с выездом на объект и выдают свое заключение о ее рыночной стоимости. Происходит согласование цены клиента с оценкой специалистов компании.

Далее возможны два варианта: либо наша компания выкупает у клиента объект недвижимости в срок до 7-ми дней, либо проводится эффективная рекламная компания по срочной продаже объекта. Специалисты нашей компании осуществляют юридическое сопровождение сделки (подготовка пакета документов, консультации).

При этом квартира в новостройке, которую клиент выбрал, бронируется на его имя, а ее стоимость фиксируется (независимо от того, компания выкупает квартиру или находится другой покупатель).

После этого клиент одновременно подписывает договор продажи старого жилья и договор покупки квартиры в новостройке.

Наша программа позволяет принимать к зачету практически любые объекты недвижимости, а не только квартиры «свежей постройки». Нет жестких требований к самому объекту (таких как обременения, перепланировка или наличие долевой собственности), так как квалификация наших специалистов позволяет решать вопросы любой сложности и мы занимаемся реализацией вторичного жилья профессионально.

Клиент не только имеет возможность участвовать во всех акциях застройщиков, но и воспользоваться выгодными предложениями нашей компании, дополнительными бонусами и скидками.

 Наш клиент может быть уверен, что сделки по продаже его старой квартиры и покупки новой будут проведены с минимальными рисками и максимальной выгодой для клиента, так как мы будем представлять его интересы при работе с потенциальным покупателем и застройщиком.